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中古住宅の購入をお考えの方に

中古住宅の基礎知識

これから中古住宅購入の検討に入る前に、まずは購入前に知っておきたい基礎知識をご紹介しております。中古物件の価格はどのように決められているのか?中古物件と新築物件では何かどう違うのか?中古物件と新築物件はどのように比較すべきか?などなどをご紹介します。

中古住宅を買うときに気になるのは、自分が買おうとしている物件の価格が安いのか高いのかという点だと思います。では、中古住宅の価格は、どのような方法で決められているのでしょう。

中古住宅の価格は、“事例比較法”で決められています。事例比較法とは、物件の周辺の取引の事例を集めて比較する方法で、この事例比較法を使って出された標準相場を基に価格は決められています。標準相場は、よほどの原因が無い限り、大きく変化することはありません。

このように、いろいろな売買の事例の標準相場を基にして、その物件がどのくらいプラス要因やマイナス要因があるかを計算し査定額が計算されているのです。つまり、中古住宅の価格は、加減点法で計算されているのです。加減点法は、もともとの点数を100点と考え、物件の周りの環境や、利便性、住宅の劣化の状態や設備がしっかりとしているかなどの情報を基に計算していく方式なので、マイナス要因が多い物件は、安い価格で売り出されていることになります。もちろん、加減点法によって、プラス査定になった物件は、標準相場より高くなるわけです。

しかし、標準相場が高いから良い物件とは限りません。売り主が業者の査定を無視して高値で売り出している物件も中にはあるからです。この場合を見極めるためには、他の同じような物件も見せてもらうことをオススメします。明らかな金額の差がある場合で、加減点法で計算してみても高い場合は良い物件とは言えません。

また、逆に売りを急いで、標準相場より安く売り出している物件も中にはあります。もちろん、この物件は、オススメ物件です。このように、標準相場を知っていれば、良い物件や悪い物件、安すぎる物件や高すぎる物件が判断できるのです。中古住宅の価格を判断するために、標準相場は調べておきましょう。

 

■「業者名簿」で、仲介業者の信頼度を調べる

不動産物件を売買するには、宅地建物取引業の免許が必要になります。この宅地建物取引業の免許は、複数の都道府県で営業をしている業者であれば、国土交通大臣免許、1つのエリアで営業している業者であれば、知事免許になります。

業者名簿の閲覧場所ですが、国土交通大臣免許であれば、全国の国土交通省地方整備局の宅地建物取引業所管課とその業者の本店の所在地を管轄する都道府県の宅地建物取引業所管課、知事免許は、それぞれの都道府県の宅地建物取引業を所管する部署で、誰でも閲覧できます。

仲介業者の信頼度は、この免許の業者名簿をチェックすることで、情報を手に入れましょう。

主なチェックポイントは、大きく5つあります。
1.過去の実績・・・過去5年間の実績が記載されていますので、売買や代理、媒介ごとの取引金額や取引件数を確認して実績の大きさを確認しましょう。(大きい方が良い)
2.事務所の場所や代表者や役員の名前・・・良い業者であれば、コロコロと変わることは、ありませんので、頻繁に変わっていれば要注意です。
3.宅地建物取引主任者の名前と住所・・・しっかりとした有資格者がいるかを確認して、従業員の出入りの状況を従業員番号で確認する。
あまりに新しい人ばかりの業者は良い人材が育たない会社と考えられます。
4.資金状況や納税状況・・・仲介業者の経営状態を確認しましょう。
5.過去の行政処分歴・・・過去に問題を起こしている業者の場合は行政処分歴が載ります。
問題を起こしている業者であれば、その業者を選ばないようにしましょう。

このように、業者名簿を閲覧することによって、いろいろな情報を手に入れることができます。しかし、記載されているのは過去5年までなので、書類上でわからないこともありますので、営業マンの態度で、良い仲介業者なのかを見極める目を持つことが大切です。

 

■中古住宅と、新築の違いについて

物件を購入するとき、中古物件と新築物件で悩むことがありますので、価格、構造、立地、広さなどの面から違いをご紹介します。

物件の価格は、新築の時が一番高く、年数が経てば経つほど安くなっていき、築年数が25年から、30年くらいの物件になると建物自体の値段は、ほとんど値段が付きませんので、購入の値段で考えれば、新築より中古の方が安くなります。

もちろん、構造上のことを考えれば、最新の品質、最新の設備が取り付けられている新築の方がいいのですが、中古でも、築年数が新しければ、新築に近い良い物件が中にはあります。

ただし、古ければ、細かい修繕費から、大掛かりなリフォームの費用まで考えなければならないので、結局新築を買うより高くなる場合もあります。住宅ローンの面を考えてみても、新築の方が中古に比べると返済期間が長く、税金面で考えても新築の方が安いです。

立地面で考えるのならば、売り出している範囲が広い中古住宅の方が選べる物件が多く、同じ立地で同じ大きさでも、金額が安くなります。中古はもともと立地の良い場所に建っているので、駅から近かったり、買い物に便利な所が多いのです。

広さの面に関して言えば、新築は売れるように販売価格を抑えるため、土地や建物の面積を狭くする傾向があるので、選べる物件が多い中古の方が広い物件が探しやすいでしょう。中古は、もう建っている物件なので、見て決めることができますが、新築は完成する前に購入するケースが多いので、住居環境が気になる場合は見て決められる中古物件のほうがチェックしやすいのも特徴なので、物件購入時には何度も足を運んで確認しましょう。

このように、新築、中古共に、良い点、悪い点がありますが、探してみれば、自分のライフスタイルにあった物件はいろいろあります。新築、中古に関わらず、立地面、金額面、構造面など、あらゆる面を見て購入を検討しましょう。

 

中古マンションの基礎知識

中古マンションを購入する際には、新築マンションと異なる点を知っておく必要があります。中古マンションには、中古マンションのメリットとデメリットがありますし、その中古マンションの購入で気になる価格の設定方法。そして、中古マンションを購入のリスクを知って、そのリスクを回避する方法を知っておきましょう。また、中古マンション購入時には、新築マンション購入時とは異なるコストがあることも知っておきましょう。

 

■中古マンションのメリット

中古マンション購入にあたってのメリットはいくつかありますが、やっぱり、一番のメリットは新築より料金が安いところだと思います。

物件の購入は、一生に一度か二度の買い物と言われるくらいお金を使う物なので、購入時に一番気になるのは、皆さん、料金だと思います。同じような物件でも、新築よりも2割以上安いので、ローンを組む場合でも、負担は軽くなります。

この2割を簡単に計算すると、新築で3000万円の物件なら2400万円、2000万円の物件なら、1600万円になると言うことです。このようにして、浮いた料金をリフォームの資金に充てられるので、中古マンションでも、自分の好きな住宅空間をつくることができるのも、メリットの1つです。

それから、中古マンションのメリットと言えば、やっぱり、立地条件の良さです。マンションは、立地条件が良いところに順番に立っていくものなので、環境の良い場所や利便性の良い場所には、もう、物件が立っていることが多いのです。

立地条件の良い新築住宅の価格は、やっぱり高額な物ばかりなので、立地条件が良いマンションを探すのなら、中古に目を向けて探すのが賢い買い方のひとつだと思います。また、中古マンションなら、新築マンションと違い、前の住人さえ居なければ、実際の建物を見て部屋を見学して、いろいろ触ったりして、自分で情報収集をし、購入することが出来ます。

もちろん、まだ、前の住人が居る場合でも、物件を見せてもらったり、情報を聞いたり出来るので安心を手に入れるために、いろいろ確認することをオススメします。それらの情報から、近所の住人の方の情報や、住居周辺の環境の情報、マンションの管理状況などさまざまなことがわかるので、自分にあった環境なのか、家族にあった環境なのかなどを、知ることができ、とても安心できるでしょう。

このように、中古マンション購入には、さまざまなメリットがあります。あなたの条件に当てはまる物が、中古物件の中にいくつもあるかもしれませんので、視野を広げて、探してみましょう。

 

■中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットは、いくつかありますが、一番わかりやすいデメリットは、やはり中古というところです。

築年数が古ければ古いほど、建物の劣化は避けられませんし、設備面や品質面、構造上に問題があることなどもあります。

また、中古マンション購入にあたって、売り主さんから直接購入することは、ほとんど無いので、購入時に仲介業者に支払う仲介手数料がかかることは、避けられません。一般的に仲介手数料は、成約価格の3%+6万円までは、最大報酬としてもらえる法律になっています。

2500万円のマンションならば、850,500円、2000万円のマンションならば、693,000円の仲介手数料を最大報酬として支払うことになります。(税込み価格です)最大報酬ですから、値引きを交渉することも出来ますが、仲介手数料がまったく無くなることはありません。

マンションの修理費用に当てられる修繕積立費(しゅうぜんつみたてひ)は、築年数によって高くなるので、新築とは違い、買った当初から修繕積立費(しゅうぜんつみたてひ)高いのもデメリットの1つです。

古ければそれなりに劣化も進んでいるので、リフォームの費用も考えなければならなくなりますし、個人的なリフォームやならばいいのですが、マンション自体の大掛かりな修理がある場合はそれなりに修繕積立費(しゅうぜんつみたてひ)がかかるので、調べなければいけないというリスクもあります。

住宅ローンに関して言えば、中古マンションは新築よりも条件が厳しく、返済期間が短いため、月々に返済する金額が多くなります。

このように中古マンションを購入する際には、デメリットもありますが、リフォームのこと、修繕積立費(しゅぜんつみたてひ)と月々の返済額のことを頭にいれ、しっかりとした計画を立てなければなりません。